Nach dem wir in den vergangenen Jahren von außerordentlich niedrigen Zinsen bei der Finanzierung von Investitionen über Kredite profitieren konnten, steigen nun die Zinssätze wieder an. Die Schwankungen an den Geld- und Kapitalmärkten machen eine weitgehend sichere und planbare Kreditfinanzierung sehr schwierig. Denn nicht immer erweist sich ein fester Zinssatz über einen langen Zeitraum als vorteilhaft, wenn relativ bald die Zinsen wieder sinken. Hinzu kommt, dass Umschuldungen oder vorzeitige Ablösungen nahezu immer mit teueren Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden sind.

Seit einigen Jahren bieten die Banken jedoch Möglichkeiten an, die mehr Flexibilität und Planungssicherheit bei der Kreditfinanzierung schaffen. Die in den letzten Jahren am meisten in Anspruch genommene Kreditfinanzierung ist der so genannte Zinsswap.

Zins-Swap = Zinstausch

Ein Zinstauschgeschäft zwischen Ihnen und Ihrer Bank, das auf Basis einer Kreditfinanzierung läuft, aber unabhängig vom Kreditvertrag über die Laufzeit des Kredits vereinbart wird.

Der Nutzen für Sie als Hotelleitung liegt darin, dass Sie beispielsweise an Ihre Bank einen Festzinssatz auf aktuellem Kapitalmarktniveau zahlen und von Ihrer Bank einen variablen Zinssatz zurückbekommen, der bei steigenden Zinsen weitaus höher sein kann. Diesen nutzen Sie wiederum zur Zahlung Ihrer Kreditzinsen.
Zinsgewinne kommen der Bank zugute. Sie profitieren jedoch von gleich bleibenden niedrigen Zinssätzen. Je nach Zins-Swap-Variante und je nach Marktlage kann die Vereinbarung auch umgekehrt sein.

Für ein Investitionsdarlehn entscheiden Sie sich für einen variablen Zinssatz. Gleichzeitig möchten Sie als Hotelleitung aber auch eine sichere Kalkulationsgrundlage hinsichtlich Ihrer Liquidität. Deshalb vereinbaren Sie zusätzlich zu Ihrem Darlehnvertrag mit Ihrer Bank einen Zins-Swap, welcher in Bezug auf Laufzeit und Volumen auf die Tilgungsstruktur Ihres Darlehns abgestimmt ist. Sie zahlen einen dann fest vereinbarten Zins auf den Swap und erhalten dafür einen variablen Zinssatz zurück, den Sie zur Zahlung der Darlehnzinsen nutzen. Trotz steigender Zinsen bleibt Ihre Zinsbelastung somit während der gesamten Tilgungszeit gleich.

Die größten Vorteile im Zinstauschgeschäft liegen in der Nutzung von niedrigen Festzinsen und der fristenlosen Auflösung bei wechselnden Marktbedingungen zur Absicherung gegen steigende Geldmarktzinsen. Ebenso vorteilhaft ist die Trennung von Kredit und Zinszahlung, weil Sie jede Komponente einzeln auflösen können und in der damit verbundenen Sicherheit bei Ihrer Liquiditätsplanung. Allerdings sind damit auch Risken verbunden.

Bevor Sie als Hotelleitung eine Zins-Swap-Vereinbarung abschließen, sollten Sie sich unbedingt über die aktuelle Zinsentwicklung informieren, um nicht Gefahr zu laufen, einen weitaus höheren Festzins zu zahlen, als auf dem aktuellen Kapitalmarktniveau üblich. Tritt dieser Fall ein, haben Sie keine andere Möglichkeit, als den Swap aufzulösen und den Kredit zu den dann marktüblichen Zinsen zu zahlen. Auf Dauer wird Ihr Kredit dann jedoch durch den Auflösungsverlust des Swap und höhere Kreditzinsen noch teuerer.